阳基御龙山

开发商为深圳市富上佳房地产开发有限公司，实际控股方为阳基地产（拥有其80%股权）。

阳基地产曾经开发过的楼盘多集中于罗湖、福田等原关内区域，但随着关内土地日益稀缺，自阳基春天里开始，开发商开始布局关外区域，阳基御龙山属于在关外的第二个项目。

交通方面：

地铁站较远：轨道4号线北沿线沿观澜大道修建，预计2020年左右开通。项目距离4号线“江围站”约1.3公里左右，于项目距离较远，可通过自行车等方式到地铁站换乘。地铁18号线根据公布资料，或沿碧澜路修建，但属于远期规划线路无具体建设时间。目前来看对项目没有直接利好。

区域内规划有华观快速路，建成后将连接福龙路直达福田区域，加上梅观高速免费，将有效缓解观澜通向关内的出行压力。

目前项目周边的悦兴路预计将扩宽为双向四车道的城市次干道，后期项目可通过悦兴路转华观快速路。法定图则上项目东北面规划有丹丰路，将连接至观澜人民医院和观澜人民公园。

商业配套：

项目自带建面7140㎡的社区商业，可满足日常生活所需。项目周边目前多以工业区、农民房为主，周边规划商业多集中与观澜大道两侧，距离项目都有一段距离。

距离项目约800米左右的金洪观荟，有建面2万多平米的集中商业，后期或引入华润万家超市。

观澜目前最大的Shopping Mall，建面约30万㎡的观澜湖新城距离项目约5公里左右，距离4号线北沿线江围新村共3个地铁站。

教育配套：

项目自带12班幼儿园，小学学区暂划分为福苑小学，距离项目约1.6公里，是一所2014年新开办的公办学校。

中学学区暂划为观澜第二中学，距离项目约2公里。观澜第二中学是广东省一级学校，2016年中考，观澜第二中学排名观澜第一，龙华第四。

医院、公园等资源：

医院：项目到观澜人民医院约1.2公里

公园：到观澜人民公园约1.3公里左右，沿在建观兴东路北行约1.2公里到观澜体育公园和市自然博物馆，周末可到茜坑水库、深圳绿道5号线或观澜版画村基地，片区自然景观资源丰富。

阳基御龙山占地约2万㎡，总建面11.7万㎡，小区规划有4栋6座住宅，31-32层住宅，共计922套房源，其中5B栋规划为保障房，约200套房源。

主推建面为64㎡1房、76㎡2房、78㎡2房、81㎡2房、86㎡2房、88㎡2房、110㎡3房、111㎡3房户型。

幼儿园：项目规划一所12班幼儿园，共3层11.5米高度。

车位：共计655个，车位比仅为1:0.71。

开发商和物业：项目开发商为深圳市富上佳房地产开发有限公司，原为阳基地产控股公司，物业公司为开发商自有物业，深圳市阳基物业管理有限公司。

项目北面为福前路与规划中的观兴东路交汇处，1栋两座北向临路高层和5B栋的保障房，容易受到来自于十字路口的车流噪音和扬尘的影响。

项目西面240米和南面100米范围内，目前为耕地保留，法定图则暂无周边耕地的未来规划，短期内周边环境没有较大变化，但耕地的性质是地面无任何形式的建筑，如果变更用途，则不会涉及到旧改拆迁等一系列繁琐的流程，开发节奏会相对加快。但就目前而言，耕地带来的好处是暂无高层建筑遮挡，视野景观较好。但缺点是未来用途未知，小区周边无成熟社区住宅支撑，周边均以农民房和工业区为主，居住人群以流动人口居多，不稳定因素较大。

小区商业规划在1栋和5栋临路的1-2层，商铺体量较小，约可满足小区日常生活所需。

项目看点一：64㎡的1房刷新片区新房最小户型，入手门槛较低。88㎡产品，实用性较高。

项目看点二：周边知名房企旧改，项目1公里范围内，临近万科长湖旧改和卓越丹坑旧改两大项目，相对卓越丹坑旧改距离项目直线距离约400米左右，影响程度会更紧密一些，且丹坑旧改预规划有集中式商业区，相对会提升和改善周边居民的消费环境。

项目看点三：价格。虽项目有些户型实用性较高，但同片区例如金洪观荟2期、珑门等楼盘，也有86、89㎡的四房产品，户型在片区内非唯一性。且虽周边公园、医院、商业等配套资源较多，但相对项目较远，属于片区利好，对于项目没有直接的利好拉动作用，在同片区达到4万的基础上，预计会有一定的优惠幅度。

项目主推建面64㎡1房、76㎡2房、78㎡2房、81㎡2房、86㎡2房、88㎡2房、110㎡3房、111㎡3房为，还有少量复式。

项目最大特点为周围是深圳少有的农地， 周边建筑普遍低矮，具有良好的视野和景观优势。此楼盘密度在4.42，在目前市面上属于主流。户型面积段分布广泛，诸多选择。

1栋AB座但层户数为4户。其它单层户数达到6户，户型之间比较容易出现小干扰。

建筑面积约64㎡

分布于2、3、5A栋，朝向东南或西南， 户型方正布局合理，凸窗设计窗高优秀，双面采光室内明亮。3.3米客厅开间嵌入式阳台。小伟舒适的大两房，入户玄关有利于室内私密保护。 厨房位实用明亮，卫生间开间稍窄，对于两房来说也在可接受范围。

2栋具有花园视野安静。3栋西南向，视野开阔可见大片绿地景观。 5A座虽然开阔，但大部分是民房视野。

建筑面积约76㎡ 

分布于2、3、5栋。朝向西南或东南。户型方正布局合理，3.4米客厅开间，户型紧凑，主卧开间达3.4米，宽敞舒适，次卧空间可接受。采光优秀。自带玄关保障私密度。

2栋绿地视野效果最佳，3栋与5A座民房视野，低层距离幼儿园较近，5B看花园。  

建筑面积约78㎡ 

分布于2、3、5A栋，朝向东南或西南，动静分区布局功能布局合理。3.5米客厅开间主卧具有优秀的开间进深比。自带玄关保障私密度。相邻镜像户型，厨卫采光稍弱，顶层与次顶层有明显改善。 小房间有一定的对视。分布为位置均好性较佳

建筑面积约81㎡ 

分布与2栋与5栋，结构通透，衡厅布局，空间利用充分。大面宽采光优秀。空间布局合理，主卧次卧达到3米或以上。 主卧可自然通透，小房间与主卧无承重墙，可单独或并入主卧使用。玄关可自然通透采光，保证私密度同时具有部分储藏功能。 电视墙稍微偏短。

建筑面积约86㎡ 

分布于1栋AB座，南向花园视野双面采光，3.7米客厅开间，1.6米宽阳台实用度佳。主卧开间宽敞舒适。因飘窗设计次卧进深稍显不足，地面空间有些不足。玄关通道稍长有些面积浪费，客卫虽是分离式设计但不方正，内部空间稍显局促。

建筑面积约88㎡ 

分布与2栋与5栋，结构通透，衡厅布局，空间利用充分。大面宽采光优秀。空间布局合理，主卧可自然通透，小房间与主卧无承重墙，可单独或并入主卧使用。玄关可自然通透采光，保证私密度同时具有部分储藏功能。 电视墙稍微偏短。次卧全部处于弱势朝向

2栋与3栋西南向单位具有较强的视野优势。

建筑面积110㎡ 

分布于1栋AB座，南向花园视野，端头位置，通透格局大面宽，通风采光优秀，功能布局合理。3.8米客厅开间，2.1米宽阳台宽敞舒适。卧室尺度舒适，主卧自然通透，小房间可根据需要并入主卧或单独使用。公卫分离式设计实用度佳。 入户门直面主卧房门，不利于隐私保护。

建筑面积111㎡ 

分布于1栋AB座，北向，南面花园视野，通透格局大面宽，通风采光优秀，功能布局合理。3.8米客厅开间，1.8米宽阳台宽敞舒适。卧室尺度舒适，主卧自然通透，小房间可根据需要并入主卧或单独使用。入户玄关形成走道较长，可考虑入户卧室与餐厅位置对调牺牲通透以达空间利用充分。

户型总结

项目楼栋排列科学，均好性较佳。具有一定的景观资源。

户型面积段分布广泛，可选择性比较多。

使用面积较佳， 76-81平可做三房，88平可做四房。且房间尺寸可接受。相对来说86平户型的受欢迎程度欠佳，具有较大的价格差。  

视野虽然优秀，配套商有些不足。初期难以满足日常生活需求。

阳基御龙山已经拿到预售证，4月30日开盘，此次共备案878套，其中住宅803套，商业75套。住宅主力户型涵盖了建面64-111m2，以及少量93-238m2的复式。

本期备案预售的是1栋A座和B座、2栋、3栋以及5栋A座和B座，均为住宅项目。具体户型为建面64m2、76m2、78m2、81m2、86m2、88m2、110m2和111m2的2-4房户型。

阳基御龙山除去复式以外，住宅的备案均价在4.32万/m2左右，备案总价区间在245万-545万左右。而首付68万起也是项目对外一直宣传的一个卖点。开盘当天折扣，目前还不清楚。

111m2

1栋A座111m2备案总价区间在478-543.9万，1栋B座111m2备案总价区间在477-543.1万，因为朝向和户型跟110m2相仿，所以总价基本上没差别；

110m2

1栋A座的110m2备案总价区间在478.6-544.9万，1栋B座110m2备案总价区间在476.8-542万，同户型前提下，两栋总价相差较小；

88m2

88m2户型分布在2栋A、3栋A、3栋F、5栋A座A和5栋B座A，备案价均价排序为2栋B>3栋E>3栋F>5栋A座A>5栋B座A，户型整体的备案总价区间在343.5-435.1，而2栋A户型因为景观较好和视野开阔，所以备案均价稍高也是合理的；

86m2

1栋A座86m2备案总价区间在359.9-416.2万，1栋B座86m2备案总价区间在360.4-412.3万，四个户型价格相差较小；

81m2

2栋81m2备案总价区间在331-378.2万，5栋A座81m2备案总价区间在325.8-373.8万，5栋B座81m2备案总价区间在315.3-363.6万，因为2栋和5栋A座的81m2都可以看到小区园林景观，所以价格要稍高于5栋B座的81m2户型；

78m2

此户型分布在2栋C、2栋D、3栋C、3栋D、5栋A座C、5栋A座D和5栋B座C，以备案价均价排序的话是3栋C>2栋C>3栋D>2栋D>5栋A座C>5栋A座D>5栋B座C；78m2户型整体的备案总价区间在292.3-360.8；

76m2

76m2户型分布在2栋B、3栋E、5栋A座B和5栋B座B，备案价均价排序为2栋B>3栋E>5栋A座B>5栋B座B，户型整体的备案总价区间在287.3-352.7，而2栋B户型因为景观较好和视野开阔，所以备案均价稍高也是合理的；

64m2

2栋的64m2备案总价区间在257.7-296万，3栋的64m2备案总价区间在259.4-299.2万，5栋A座的64m2备案总价区间在245.4-283.1万；

楼层与楼层之间的差价都固定在200元/m2，层差波动不大，较为合理。而复式的备案均价为59984元/m2。